ตกห้องล่ะสองแสนสูงพอควร แต่ผมไม่รู้ว่าตกแต่งแบบไหน ก็มีช่างสนิทกัน ค่าแรงอย่างเดียวห้องล่ะ 50,000 บาท
ถ้ารวมของด้วยห้องล่ะ 150,000 บาท อันตกแต่งธรรมดาๆ นะครับ แบบคนที่ฐานเงินเดือนไม่สูงมากอยู่
(อันนี้ทางช่างเขาเสนอผมมา แต่ผมไม่ทำแล้วล่ะ รู้สึกลงทุนสูงคืนทุนช้า เก็บยาก คู่แข่งเริ่มเยอะ
แต่ก่อนลงทุนสองล้าน สองปีครึ่งคืนทุน แต่เดี๋ยวนี้ตกประมาณ 7-8 ปีไม่ไหวจริงๆ ครับ)
แล้วแต่แนวความคิดครับ สำหรับตัวผมการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ระยะยาวผมค่อนข้างคุ้นชิน เพราะตึกก่อนผมก็สร้างมา 17 ปีแล้ว
พูดง่ายๆ ผมก็เกิดมาจากวงการหอพักครับ ตอนนี้ผมมีอยู่สองตึกแล้ว และมันก็เต็มเกือบจะ 100% และเป็นเช่นนี้มาตลอด เวลาที่ผมเข้ามาบริหาร
ลงทุนสองล้าน สองปีึครึ่งคืนทุน อันนี้ผมว่าไม่จริงครับ แต่ก่อนค่าก่อสร้างถูกจริงครับ ตึกนึงประมาณ 2 ล้าน(ผมสร้างเมื่อ 17 ปีก่อน ล้านเศษครับ)
ได้มา 32 ห้องครับ ค่าก่อสร้างตกห้องละ 50,000 เท่านั้น แต่อย่าลืมเมื่อ.....17 ปีก่อนครับ ค่าเช่าตอนนั้นห้องละ 1,500 ครับ ปีหนึ่งก็หมื่นห้า
กว่าจะคืนทุนจริงๆ เพราะเวลาคิดเราคิดที่ 70% ของคนเช่าพัก หักพวกภาษีโรงเรือน ภาษีรายได้อีก ก็มี 3-4 ปีครับ แต่ก็ถือว่าเร็วแต่รายได้ก็ไม่เยอะ
ทุกวันนี้หอปู่ผมเนี่ย (หอเก่าอายุ 17 ปีผมเรียกว่าหอปู่) ผมขายห้องราคาเริ่มก็ 2,000 - 2,500 แปลว่ามันสร้างรายได้เพิ่มขึ้นจากเดิมห้องละ 1,000 บาท
เป็นอย่างน้อย แปลผันตามอัตราเงินเฟ้อ ตามสภาพเศรษฐกิจ ของประเทศเราด้วย
ส่วนที่จะสร้างเพิ่มคือผมมองว่า "โอกาสยังมีอีกมาก" ที่คนไม่ว่าจะทำงานหรือเรียน ยังหาที่พักในระแวกบ้านผม ระแวกหอพักผม และเรื่องของ
การซื้อที่ดิน ได้ในราคาถูกกว่าคนอื่น(ต้นทุน) อะไรพวกนี้เป็นต้นครับ ส่วนค่าก่อสร้างนั้น ตีห้องละ 1.5 แสนนั่นถูกแล้วครับ จะธรรมดาหรือไม่ธรรมดา
อยู่ที่เรื่องของทำเลที่ตั้ง และ แนวโน้วความน่าจะเป็นในการจัดสรรรายได้ในอนาคตครับ สำหรับตัวผมผมมองว่า การทำห้องให้ไม่ธรรมดานั้น...
สำหรับอพาร์ทเม้นต์มันไม่ยากเกินไป โดยเฉพาะตัวผมเองมีอินทีเรียนั่งทำงานอยู่ที่บ้านอยู่แล้ว บางครั้งก็ปรึกษามันได้
และผมมองว่าพวกออฟชั่นต่างๆ มันสามารถใช้เ็ป็นเครื่องมือได้(ขอไม่อธิบายเพิ่ม)
เรื่องที่ทุกคนกลัวคือการลงทุน กระแสเงินสด ความเสี่ยง และเป็นหนี้สินระยะยาว คำตอบผมง่ายๆคือ ซื้องบ 8 ล้าน ซื้อคอนโด ถามว่าได้กี่ห้อง? ถ้าเอาห้องละ 1 ล้านก็ได้แค่ 8 ห้อง ให้เช่าห้องละ 5,000 (คิดว่าแพงแล้วนะครับ)
ได้ก็แค่ 8x5,000 = 40,000 หักนู่นนี่ไปบ้างพวกค่าส่วนกลาง ดอกเบี้ยแบงค์ ฯลฯ ผมมองว่ารายได้มันจำกัด และความเสี่ยงมันเยอะ
คิดง่ายๆ 8 ห้องพัก กับ 40 ห้องพัก ความเสี่ยงการชักดาบของ 8 ห้องพัก มากกว่า โอกาสเต็มของ 8 ห้องพักก็ต้องมาคิด แฟกเตอร์มันเยอะกว่า
แต่ข้อดีคือไม่ต้องมีที่ดิน ไม่ต้องปวดหัวเรื่องการก่อสร้าง และง่ายในการบำรุงรักษา แต่อย่าลืมตึกหนึ่งสมมติว่า 500 ยูนิต ถ้ามันมีสัก 200 ยูนิต
ที่ให้เช่าแบบคุณ คนเช่าก็มีโอกาสเลือกมากที่จะเลือกห้องไหนก็ได้ มันเกิดการแข่งขันขึ้น แต่หอพักของเราเอง 40 คือ 40 เต็มๆ
เทียบแล้วคือ 1 ยูนิตคอนโด ถ้าเทียบว่ามีการแข่งขัน แต่คอนโดได้เปรียบที่ทำเลแปดที่นั้นหลากหลายได้นั่นเอง
ผมก็มีคนรู้จักเล่นคอนโดอยู่ครับ แต่เขาเล่นระดับบนห้องนึง 4-5 ล้าน มี 5 ห้อง (20ล้าน) เดือนๆหนึ่งได้ค่าเช่าประมาณ 1xx,xxx
ถ้าเงิน 20 เท่ากัน ลงทุนสร้างหอพัก จะได้ราวๆ 12 ชั้น ชั้นละ 10 ห้อง หรืออาจจะ 8 ชั้น ชั้นละ 14 ทำนองนั้น สมมิตว่า 120 ห้อง
มีคนเช่าที่ 70% = 80 ห้อง เลขกลมๆ ห้องละ 3,000 = 240,000 ต่อเดือนแล้ว ไม่รวมกำไรค่าน้ำไฟ ตู้น้ำ เครื่องซักผ้า บริการต่างๆอีกนะครับ
คิดแค่ค่าเช่าเพียวๆ ทั้งนี้แตกต่างกันตามทำเลที่ตั้ง ผมคิดที่ตัวเลขมาตราฐาน
ส่วนอพาร์ทเม้นต์เก็บกินได้ถึงชั่วลูกชั่วหลาน ที่สำคัญตึกนั้นมันเป็นของเราแน่นอน ถ้าปิดแบงค์เรียบร้อยและสามารถใช้ตึกนั้นเป็นหลักทรัพย์
กรณีเราลงทุนเพิ่มเิติมในหลังต่อไป ตอนนี้ผมเองมีสองหลังแล้ว(ปลอดหนี้หมดแล้วครับ) ถึงคิดจะสร้างตึกสาม ส่วนอนาคตมีตึก 4 หรือเปล่าไม่รู้ครับ
และผมมองในแง่ทรัพย์สิน ผมไม่ได้บอกผมรวยหรืออะไร แต่คิดง่ายๆ มีตึก 4 ชั้น 3 หลัง พร้อมที่ดินอีกไร่สองงาน ตีเป็นมูลค่าทรัพย์สินแล้วมันก็มากอยู่
พอที่ผมจะใช้ชีวิตต่อไปจนแก่เถ้าได้สบายๆ ผมมองเรื่องพวกนี้มากกว่า ตอนนี้ 30 อีก 15 ปี เพิ่ง 45 ครับ ยังวัยรุ่นอยู่....
คำถามที่อยากจะสะท้อนความคิดของผมก็คือ เราจะเป็นหนูวิ่งวนในลูปของเงินเดือนไปตลอดชีวิต หรือ ออกจากเกมส์นั้น เท่านั้นเองครับผมเป็นอิสระทางการเงิน เวลา พันธนาการมานานแล้วครับ หลายปีแล้ว จริงๆผมอยากเป็นตั้งแต่ยังเรียนมหาลัยด้วยซ้ำแต่ตอนนั้น เหมือน
พอเรียนจบตรีไม่นาน ต่อโทได้ไม่ถึงเทอม พ่อผมป่วยแล้วก็เป็นเจ้าชายนิทรา ผมต้องลาออกจากเรียนมาช่วยที่บ้านดูกิจการโรงงานเซรามิค
และตัวผมเองก็เป็นอาจารย์ที่เนตดีไซน์ไปด้วย ผมเติบโตมาจากกิจการครอบครัวเป็นหลักมากกว่าจะเป็นลูกน้องใคร ดังนั้นตั้งแต่จบมาเนี่ย
ผมไม่เคยทำงานแบบรับเงินเดือนเป็นรายเดือน ประเภทเข้า 8.30 เลิก 17.30 เลยครับ เพราะผมทำไม่ได้ และชีวิตนี้ผมไม่เคยทำครับ...
ตลอดจนมาอายุ 30 เนี่ยก็ยังไม่เคย
เพราะผมเกิดมาและ เหมือนมันติดตัวผมมาคือ ภาวะผู้นำ ที่ไม่ต้องการจะเป็นลูกน้องใคร ไม่รู้ทำไมนะ เพื่อนผมมันก็รู้ดี (Sully) ว่าผมทำไม่ได้ ตัวมันเอง
สักพักก็ทำไม่ได้เหมือนผม อาจจะติดๆ โรค อยากเป็นแค่เพียง นายตัวเอง เท่านั้น
จนห้าปีให้หลังนี้ เริ่มเข้ามาดูกิจการอพาร์ทเม้นต์เต็มตัวนั่นแหละ ทำให้เราเก่งขึ้นและเข้าใจลึกซึ้ง ถึงการทำกิจการนี้มากขึ้น การต่อยอดก็อยากจะเกิดครับ
และบางครั้งเราก็มีอีโก้เหมือนกัน แต่ทั้งนี้ต้องอยู่บนการบริหารความเสี่ยงที่จะเกิดขึ้นให้เป็นนะ เพราะการแพ้ เกิดจากการแข่งขันและการมีความเสี่ยงที่สูงเกินไป
ยกตัวอย่างง่ายๆ ทำไมผมจะสร้าง 4 ชั้น 40 ห้อง แทนที่จะสร้าง 5 ชั้น 50 ห้อง เต็มคาปาซิตี้ที่จะทำได้ เพราะผมไม่อยากมีความเสี่ยงที่สูงเกินไปนั่นเอง
พวกนี้เป็นประสบการณ์ที่สั่งสมมาเกี่ยวกับ การโฟล ของลูกค้าห้องเช่านั่นหล่ะครับ
ถ้ามีบรรยายเรื่องการสร้างธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เนี่ย ผมอยากไปเป็นวิทยากรมากเลย ไม่คิดค่าตัวด้วยจะไปฟรีๆ และไปถ่ายทอดให้คนที่เขาอย่างเข้ามา
กล้าที่จะลุยกับมัน ผมยังนับว่าโชคดีที่เกิดมาไม่ต้องนับ 0 แต่ตอนผมเข้ามาทำตึก ทั้งสองตึกเก่ามากครับเพราะอายุ 17 ปี กับ 10 ปีแล้ว การที่สร้างตึกใหม่
และคนเช่าเต็ม กับการทำตึกเก่าให้คนเช่าเต็ม แตกต่างกันมากครับ ไอ้ทำตึกใหม่ง่ายกว่ามากครับ ไอ้ทำตึกเก่าให้ผู้เช่าเต็ม ทำยากกว่าครับ แม้จะมีฐานลูกค้า
เดิมอยู่ก็ตามที เพราะธุรกิจนี้ มีการไหลเวียนของผู้เช่าเสมอครับ
ที่พูดมายืดยาวเนี่ย ก็หวังว่าคงมีเด็กๆ ใน HLM เข้ามาอ่านบ้าง ก็แบบอยากให้ได้ความคิด แนวคิดดีๆ กลับไปคิดกับตัวเองเช่นกันน่ะครับ ว่าสุดท้ายแล้วในชีวิตเรา
เราต้องการอะไร? บางคน ทำงานเป็นมนุษย์เงินเดือน เปลี่ยนงานตามประสบการณ์ ค่อยๆโต ทำงานหนักแลกเงินเดือนมากๆ และขึ้นเงินเดือน
เก็บเงินมากๆไว้ตอนที่ยังมีแรงทำงาน และเอาไว้รักษาตัวยามแก่ ฝากเงินไว้เยอะๆ กับพวกฝากประจำบ้าง ซื้อพันธบัตรบ้าง และก็กินดอกเบี้ย
ซึ่งส่วนมากเป็นอย่างนี้จริงๆ ไม่นับผู้ใช้แรงงานที่มีความรู้น้อย ลักษณะการใช้ชีวิตก็เป็นแบบนี้ เพราะหนึ่งแนวคิดที่ถูกปลุกฝังมาด้วยตั้งแต่โบราณสอนให้เรา
เป็นผู้ตาม มากกว่าผู้นำ สองคือโอกาส ที่จะพลิกผันชีวิต(ส่วนมากจะพลิกก็จากการถูกหวย....) สามการเปลี่ยนแนวคิดและความคิดริเริ่มสร้างสรรค์
ดังนั้นการก้าวออกมาจากวงเวียนมนุษย์เงินเดือนมันยากครับ ถ้าขาดปัจจัยหลักๆตามที่กล่าวมาข้างต้น(ยังไม่ได้นับทุน...) แต่ถ้าหลุดออกมาได้
เราก็จะได้รับคำว่า อิสระที่แท้จริง (ผมไม่ได้บอกว่าอพาร์ทเม้นต์มันสบายนะครับ มันก็มีปัญหา แต่ไม่ใช่ต้องปวดหัวทุกวัน เหมือนรถแหละมันถึงเวลาก็ต้องบำรุงรักษากันไป ทุกอย่างเป็นแบบนั้น ไม่เว้นแม้แต่ร่างกายของเราเอง)
พูดถึงร่ายกายของเรา ถ้าผมเป็นอาจารย์สอนคอมพิวเตอร์ ผมป่วยผมทำงานไม่ได้เดือนนั้นผมก็ไม่มีรายได้ แต่กับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ตึกมันป่วยไม่เป็นครับ....
อย่างมากก็กระเสาะกระแสะ เป็นหวัดบ้าง ตัวร้อนบ้าง (น้ำรั่วบ้าง ระบบไฟมีปัญหาบ้าง) แต่เราก็แก้ไขกันไป แต่มันก็ทำเงินให้เราได้ทุกเดือนแม้เราจะป่วยก็ตาม
ผมฝากไว้เท่านี้หละ เอาไว้เป็นไอเดีย
จริงๆการทำอสังหาริมทรัพย์มีหลากหลายรูปแบบมากๆครับ นี่หลังจากตึกสามผมเรียบร้อย ผมจะไปปรับปรุงตลาดเก่าที่อยุธยา(คุณปู่ทำแต่ไม่ติด...) จะเปลี่ยนจากตลาดเป็น "ตลาดพระเครื่อง" ครับ
